아파트 계약 시, 유의사항 ( 전세 낀 주택에 입주하려면? )

 

계약갱신청구권에 대한 해석이 국토교통부에서 나왔습니다.  

 

 

전세계약이  1~6개월 남은 집을 매도했을 때, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면, 새 집주인도 전세계약을 연장해야만 한다고 합니다.  즉, 이제 실수요의 집을 매수하고자 한다면, 세입자가 계약갱신청구권을 사용했는지 여부를 확인하고, 사용하지 않았다면, 6개월이전에 잔금을 치루고, 세입자에게 입주여부를 통보해야만 안전하게 매수한 집에 들어가 살 수 있습니다.  

 

지금까지 보통 잔금 때, 내가 살고 있는 집의 매도금액 또는 전세금과 대출금을 합쳐서 잔금을 치루고, 입주하게 됩니다.  따라서, 세입자의 전세계약 만료일 쯤에 잔금일을 맞추어 계약을 진행했습니다.  하지만, 바뀐 입대차3법으로 인해, 내가 살고 있는 집의 매도금액 또는 전세금을 잔금에 활용할 수 없는 상황이 되어버렸습니다.  예를 들어, 4억에 자가 또는 전세로 살고 있는 집이 있습니다.  보통은 지금 살고 있는 집보다 더 좋은 집으로 이사를 가고 싶어하니까, 매매가 7억이고, 세입자가 5억에 전세를 살고 있는 집을 매수하고자 한다고 가정해보겠습니다.  세입자 전세계약 만료일 6개월 전에 잔금을 치루고, 등기를 이전해야 하므로, 본인이 살고 있는 집의 매도금액 또는 전세금을 사용할 수 없게 됩니다. 따라서, 매매가와 전세가 차이 2억을 현금으로 손에 쥐고 있어야만, 해당 집을 매수하여, 등기를 이전하고, 6개월 후에 입주할 수 있게 됩니다.  이전에는 세입자 전세계약 만료일에 잔금을 치루고 입주하던 것과는 사뭇 다른 풍경이 될 것 같습니다. 

 

현재 전세가 있는 집을 매수하여 실거주하려면, 정부에서 그렇게 싫어하는 갭투자가 선행되어야 한다는 이야기 입니다.  과거에는 가진 돈 안에서 원할하게 이루어졌던 계약이 지금은 더 많은 돈이 있어야만 하는 상황이 되어 버렸습니다.  머 정책이 그러니까 따라가야는 하겠지만, 좀 이해할 수 없는 해석이기는 합니다.  재산권침해 이야기가 안 나올수는 없습니다. 

 

정책을 우리 마음대로 바꿀수는 없으니까, 정책에 따라가면서 피해를 보지 않아야 하므로, 유의하셔야 할 점에 대해 이야기하도록 하겠습니다. 

 

1. 실거주 집을 매수하고자 한다면, 가급적 집주인이 거주하고 있는 집을 매수하세요. 

 

실거주 집을 매수하고자 할 때, 세입자가 있는 집인지, 집주인이 거주하고 있는 집인지를 반드시 확인하셔야 하고, 세입자가 있는 집이라면 계약갱신청구권을 사용했는지 여부를 확인하셔야 합니다. (당연히 현시점에는 아무도 사용하지 않았겠죠. ) 사용하지 않았다면, 전세계약만료일 6개월전에 잔금을 치루고, 등기이전을 하고, 세입자에게 입주여부를 통보하셔야 합니다. 

 

2. 전세입자가 있는 집을 부득이하게 실거주로 매수하고자 한다면, 6개월전에 잔금을 치루세요.

 

계약갱신청구권을 사용했는지 여부를 확인하셔야 합니다. (당연히 현시점에는 아무도 사용하지 않았겠죠. ) 사용하지 않았다면, 전세계약만료일 6개월전에 잔금을 치루고, 등기이전을 하고, 세입자에게 입주여부를 통보하셔야 입주가 가능합니다.

 

3. 시세에 세입자여부가 반영됩니다. 세입자가 있는 집은 당연히 시세가 싸게 형성됩니다. 

 

지금까지는 동일한 단지의 아파트 시세는 층수, 향 에 따라 다르게 형성되었습니다.  여기에 덧붙여서 세입자가 끼어있는지에 따라 가격이 더 싸게 형성됩니다.  실거주를 남은 전세기간과 2년을 못하게 되므로, 동일한 조건에 집주인이 거주하는 물건보다는 더 싸게 내놓을 수 밖에 없습니다.  이미 시장에는 전세가 끼어 있는 집은 시세가 훨씬 낮게 형성되어 있습니다. 앞으로 시세를 확인하실때, 세입자 낀 물건인지까지 확인하셔야만 합니다.