지금 아파트(10억)를 사서 다주택자가 되는 경우, 세금부담 계산

 

문득, 지금 10억짜리 아파트를 전세끼고 산다고, 가정했을때 얼마나 올라야 수익이 날까? 라는 궁금증이 생겼습니다.  1주택자, 2주택자, 3주택자 각각 셈법이 다르지만, 지금 타겟이 2주택자, 3주택자이고, 세율이 많이 차이나기 때문에 각각 계산해 보았습니다. 

 

양도소득세는 얼마나 올라갈지 모르기 때문에, 양도소득세는 제외하고, 매수할 때의 취등록세, 보유할 때의 재산세, 종합부동산세를 대략적으로 계산해보았습니다. 

 

취등록세 및 보유세 계산

 

2주택, 3주택이상이면 취등록세율이 각각 8.8%, 13.2% 이므로, 취등록세 부담이 어마어마하게 늘어난 것이 보입니다. 1주택자와 2주택자의 차이는 5천만원이상, 3주택자와의 차이는 1억이상 나타나고 있네요.  

 

종합부동산세는 다른 부동산과의 시가합산금액으로 세율이 결정되므로, 각각 다르게 계산해보았습니다. 거의 대부분이 시가합산금액 12.2억~ 23.3억에 있다고 가정했을때, 2주택자는 최소 매년 3백만원에서 천7백만원정도, 3주택자는 4백만원에서 2천3백만원정도 부담해야 할 것 같습니다. 

 

2년이상 보유해야, 단기보유양도세를 피하므로, 3년이상 보유한다고 가정했을때, 양도세를 제외하고, 총세금으로 내야하는 금액을 따져봤을때 2주택자, 3주택자 각각 아래와 같은 결과가 나타나더군요.  

 

보유기간에 따른 세금부담

 

결국 10억짜리 아파트를 사서 2주택자가 되면, 3년 보유 시, 대략 11.3억이상으로 매도해야지만 손실을 피할 수 있습니다. 3주택자가 되면, 11.8억이상으로 매도해야만 합니다.(양도소득세는 포함조차 하지 않은 금액입니다. )  보유기간이 늘어날수록, 아파트 공시가격이 높아질수록, 보유세의 부담은 더 커져서, 손실을 피하는 매도금액은 더 높아질수 밖에 없을 것 같습니다.  또한, 세금은 이미 확정되어 납부한 것이므로, 만약 아파트 가격이 떨어지게된다면, 원금까지 세금으로 까이는 현상이 발생할 것 같습니다. 

 

이번 정부정책으로 다주택자의 세금부담은 어마어마하게 커질것 같습니다. 혹시나, 현재 상황에서 욕심이 나서, 추가 매수를 고민하시는 분들은 충분히 고민하시고, 선택하셔야 할 듯 합니다.