증여로 양도소득세 절세하기.

 

6월까지 한시적 양도세 중과를 풀어주고, 장기보유특별공제를 적용해주는 정책 때문에 많은 분들이 아파트 매도를 고민하고 계십니다.  그런데, 막상 팔려고 보니, 계속 오를 것 같고, 팔아봤자 다른 데에 투자하지도 못하고 야금야금 까먹을 것 같아서 걱정이신 분들이 많은 것 같습니다.  아시는 분도 팔려고 부동산에 갔더니, 팔지 말고 그냥 가지고 있으라고 하셨다네요.  이참에 자녀에게 증여하는 것도 고민해 볼만하다고 했다고 합니다.  당연히, 양도소득세보다 증여세의 세율이 훨~~씬 높습니다.  아파트 가격 그대로 증여하게 되면 당연히 양도소득세보다 증여세가 더 높게 나옵니다. 하지만, 아파트에 묶여있는 전세보증금과 대출금을 함께 증여하게 되면, 증여하게 되는 금액이 낮아지게 되므로, 증여도 고민해 볼만합니다. 당연히, 가격이 엄청 올라서 양도소득세가 높게 나와야지만 비교가 되겠지요... (축하드려요~~~)

 

부동산에 묶여있는 전세보증금과 대출금을 포함하여 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다. 전세보증금과 대출금은 부채이므로 아파트 가격에서 부채를 뺀 부분만 증여대상금액으로 보고 과세를 하게 됩니다.  예를 들어, 아파트를 4억에 샀고, 현재 가격이 10억이라고 가정해 보겠습니다.  전세보증금은 6억이고, 대출금은 1억이라고 가정해보도록 하겠습니다.

 

먼저 제3자에게 양도했을때는 양도소득세 나오게 되지요. ( 계산 상 편하게 중과되지 않고, 일반세율로 계산할께요)

 

양도세계산 예시

 자세한 양도소득세 계산 방법은 아래 링크를 참고 하세요

https://12foot.tistory.com/63

조정지역 다주택자 양도세 계산 방법

 

양도소득세는 약 2억천육백만원 정도가 나옵니다.

 

다음은 자녀에게 증여했다고 가정하고, 세금을 계산해보겠습니다. 자녀에게 증여하게되면, 자녀가 증여받은 금액에 대한 증여세를 내야하고, 부채에 대한 양도소득세를 부모가 내야 합니다.  즉, 증여 시, 내는 세금은 증여세+양도소득세입니다.

먼저 증여세는 자녀에게 증여했을때, 증여되는 재산가액은 10억이지만, 과세되는 금액은 10억에서 전세보증금, 대출금을 빼고 남은 3억이 됩니다.  이 3억으로 증여세율을 적용하여 증여세를 계산합니다.

 

증여세 계산 예시

 

보시는 것 처럼, 자녀가 부담해야 하는 증여세는 4천만원입니다.

 

부모기 내야하는 양도소득세는 취득가액비율을 구하게됩니다. 취득금액이 4억이고, 시가가 10억이므로, 취득가액비율은 4억/10억 으로 40%가 됩니다. 여기서 부채인 전세보증금과 대출금을 양도가액으로 보고, 취득금액을 구하게 됩니다.

 

증여시 양도소득세

 

위의 계산처럼, 부모가 부담해야 하는 양도소득세는 1억4천백만원입니다.  합쳐서 1억8천백만원이 되겠네요.  그냥 양도했을때와 비교해서 약, 3천5백만원 정도 절세가 될 것 같습니다.  당연히 금액이 커질 수록 더 많은 금액을 절세할 수 있습니다.  고가아파트일수록 효과가 더 커질 것입니다.

 

물론, 부담부증여는 채무액을 자녀가 인수하는 것으로 되기 때문에, 증여 이후, 채무에 대한 이자를 자녀가 부담하여야만 합니다. 이에 대한 국세청의 사후 감시가 이루어지니, 증여이후 관리가 중요합니다.  자녀의 소득보다 이자 또는 증여세 부담액이 크다면 당연히 문제가 되겠지요.  또한, 카드결제액도 체크하니까 소득금액에서 사용금액을 뺀 나머지로 부채 또는 증여세 부담이 가능한지도 확인해보시는 것이 좋습니다.

 

또한, 가장 간과하기 쉬운게 5년 이내에 매도하게 되면, 배우자등의 증여재산에 대한 양도소득세 이월과세 에 따라 취득금액을 증여자의 취득금액으로 계산하므로, 꼭 확인하셔야 합니다.  배우자등의 증여재산에 대한 양도소득세 이월과세 규정은 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 또는 특정시설이용권 등을 5년이내에 타인에게 양도하는 경우, 양도소득세 계산 시, 그 취득가액을 증여자의 취득 당시 가액으로 하여 양도차익을 계산하는 규정을 말합니다. 위의 사례로 예를 들어보겠습니다.

 

▶ 5년 이후에 자녀가 증여받은 아파트를 15억에 매도하는 경우

    양도차익 = 15억 - 10억(증여받은 시점의 가액) 

▶ 5년 이내에 자녀가 증여받은 아파트를 15억에 매도하는 경우

    양도차익 = 15억 - 4억(증여자가 취득한 금액)

 

확연히 차이가 나게 됩니다.  증여를 하는 이유가 해당 부동산이 계속 오를것에 배팅하는 것이므로, 취득가액을 높이는 것이 유리한데, 5년이내에 매도하게 되면 증여세는 증여세대로 내고 양도세는 양도세대로 내게 됩니다.  꼭, 확인하셔야 할 항목입니다.

 

부동산 세금은 정말 어려워졌습니다.  하지만, 자세히 찾아보면 불법을 저지르지 않고도, 절세의 방법은 분명히 존재합니다.  잘 공부하셔서, 절세하시길 기원합니다