12월 16일 주택시장 안정화 방안

어제가 저희 집 전세계약일이었습니다.  회사에서 일 보고 있는데 다급하게 안사람에게 전화가 왔더군요.  주택시장 안정화 방안을 국토부에서 발표했는데..  전세계약을 못할 것 같다고 하더라구요.  전세자금대출을 받아야 하는데, 1주택자는 전세자금대출을 서울보증보험도 제한한다고 발표했데요..   그래서 다급하게 알아봤습니다.  다행히도 시가 9억원 초과 주택을 소유하고 있는 사람에 대해서 제한한다고 합니다.  하지만, 정말 알아보는 내내 속이 부글부글 끓더라구요.  저희 집은 이미 전세계약이 끝난 상태라 가는 집을 계약하지 못하면 붕~~~뜬 상태가 되고, 오도가도 못하는 신세가 되는 거였습니다.  이렇게 예고없이 급작스럽게 하는 것도 이해가 안되고, 유예기간없이 바로 적용하는 것도 말도 안된다고 생각됩니다.  어찌되었든, 주택시장 안정화 방안은 발표되었고, 이에 대한 내용을 정리해보았습니다.  많은 내용을 담고 있지만, 현실적으로 많은 사람들이 적용되는 부분만 뽑아서 정리하겠습니다.

 

1. 투기지역, 투기과열지역의 주택담보대출 강화

1) 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화, 시가 15억원 초고가 아파트 주택 담보대출 금지.

투기지역, 투기과열지역내의 시가 9억원 초과되는 주택을 매입 시, 주택 담보대출을 9억원 초과분에 대해서 LTV를 20%만 적용하여 대출해준다고 합니다.

예를 들어) 10억짜리 주택을 매입 시, 대출한도는 아래와 같습니다.

  ( 9억원 * 40% ) + ( (10억-9억) * 20% ) = 3억6천만원 + 2천만원 = 3억8천만원

  기존은 모두 40%로 하여, 4억원까지로 대출되었는데, 이제는 3억8천만원까지 대출이 됩니다.

  고가주택일수록 한도가 더더욱 낮아지게 됩니다.

  --> 2019년 12월 23일부터 적용됩니다.

투기지역, 투기과열지역내의 시가 15억원 초과 초고가 아파트 매입 시, 개인, 사업자, 법인 등 모두 주택담보대출이 금지 됩니다. 

  --> 2019년 12월 17일부터 적용됩니다.

 

2) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 담보대출요건을 아래와 같이 변경했습니다.

[1주택자] : 1년이내 기존주택을 처분하고, 전입해야만 함.  (과거 2년이내 처분조건에서 1년이내로, 전입조건이 추가)

[무주택자] : 1년이내 전입해야만 함. (과거 제한이 없었는데, 1년이내 전입조건이 추가)

시가 9억원 초과 주택을 매입 시, 주택담보대출을 받으려면, 1주택자는 1년이내에 기존주택을 처분해야하고, 전입까지 해야만합니다.  무주택자는 1년이내에 전입해야만 합니다.

 --> 2019년 12월 23일부터 적용됩니다. 

 

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

1) 현재 주택금융공사에서만 제한되었는데, 서울보증보험도 제한하도록 협조 요청.

   시가 9억원 초과 주택을 구입, 소유한 사람에 대해서 전세대출보증을 제한.

  --> 2020년 상반기 적용예정.

2) 전세자금대출을 받은 후, 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나, 2주택 이상 보유할 경우 대출금 회수.

  --> 2020년 1월 적용용됩니다.

 

3. 종합부동산세 인상

 현재 0.1%p ~ 0.3%p 로 일반적용인 것을 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 0.2%p ~ 0.8%p 로 인상.

 조정지역대상지역 2주택 보유자는 세부담상한율을 200%에서 300%으로 확대. 3주택보유자는 그대로 300%입니다. (세부담상한은 전년도 세금 납부액보다 과도한 세금을 부과하는 것을 방지하기 위함입니다.  전년도에 1백만원 납부했다면, 세금이 많이 산출이되어도, 200%일때는 2백만원까지, 300%일때는 3백만원까지만 세금을 부과하게 됩니다. )

 

4. 양도세 관련

1) 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가.

1세대 1주택자는 10년동안 보유한 경우 장기보유특별공제를 80%까지 해주었습니다.  대략 1년에 8%의 공제를 해주는 것이지요. (예를들어, 10억에 사서 10년 보유하고 20억에 매도한다면, 양도차익 10억 중에 80%인 8억을 공제하고, 2억을 양도차익으로 보고, 일반세율로 과세하는 것입니다. )

이를 거주기간을 추가해서 거주기간 4%, 보유기간 4%로 나누었습니다. 위의 예에서 거주를 하지 않았다면, 40%만 공제하여, 6억을 양도차익으로 보겠다는 것입니다. 만약 2년을 거주했다면, 40% + 8% = 48%만 공제하겠다는 의미입니다. 즉, 거주를 해야지만, 장기보유특별공제를 모두 인정해주겠다는 이야기입니다.  쩝.......

2021년1월1일 양도분 부터 적용된다고 하니, 거주를 많이 하지 못한 주택인 경우에는 2020년에 매도를 이것저것 따져서 고려해보셔야 할 것 같습니다. 세금 차이가 워낙 많이 납니다.

 

2) 일시적1가구 2주택 양도세 비과세 요건 변경.

일시적1가구 2주택자에 대해서, 기존주택 매입 후, 1년 이상 지난 이후에 신규주택 구입, 기존주택 2년이상 거주, 신규주택 구입 후, 기존주택을 2년이내에 양도해야지만 양도세 비과세가 됩니다. 이를 아래와 같이 변경하였습니다.

- 기존주택 2년이상 거주. (동일합니다.)

- 기존주택 매입 후, 1년 이상 지난 이후 신규주택 구입. (동일합니다.)

- 신규주택 구입 후, 1년 이내에 해당 주택으로 전입. 단, 기존임차인이 있는 경우, 임대차계약 종료(최대2년)까지 연장.(추가요건입니다.)

- 신규주택 구입 후, 1년 이내에 기존 주택을 양도. (2년에서 1년으로 줄었습니다. )

 

--> 2020년 1월부터 적용

 

3) 다주택자가 조정지역내의 주택을 양도 시, 반영되는 중과세의 주택수 계산 기준을 분양권도 포함합니다. 조정지역내의 주택을 양도 시, 2주택자라면 10%, 3주택자라면 20%를 일반세율에 더하여, 과세하는데.  분양권도 포함하여, 주택수를 계산하겠다는 이야기입니다.  분양권도 주택수로 계산하니, 철저하게 따져 보시고, 매도계획을 잡으셔야 할 것 같습니다. 적게 오른것 부터 팔아야 하는것은 잘 아시죠? 2021년1월1일 양도분 부터 적용된다고 합니다.   

 

4) 단기보유 양도세 강화.

1년 미만 보유 : 40% -> 50%

1년이상 2년 미만 보유 : 기본세율 -> 40%

2년이상보유 : 기본세율 유지

 

2년 미만 보유 주택에 대해서 기본세율로 부과한 양도세율을 40%로 높였습니다.

 

5) 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제

이게 효과를 볼수 있을지는 잘 모르겠지만, 10년 이상 보유한 조정대상지역 내의 주택을 2020년 6월 30일까지 매도하는 경우, 양도소득세 중과를 배제하고, 장기보유특별공제를 적용시켜주겠다고 합니다.

 

쭉~~~  적어보았습니다.  이제는 너무 복잡해져서, 각각의 경우의 수를 모두 따져야 최소의 세금을 뽑을 수 있을 거 같습니다. 정말... 어려워졌습니다. 이제 열심히 공부해야지만 손해보지 않을것 같습니다. 어려운 세법때문에, 선의의 피해자가 나타나지 않기를 바랍니다.