2020년 주택양도소득세의 모든 것

 

양도소득세 계산이 점점 더 복잡해지고 있습니다.  어느 시점, 어느 조건인지에 따라 셈법이 다르므로 이번 포스트에서는 이것저것을 감안하여, 정리를 해보도록 하겠습니다.

 

1. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건

 

 

< 2020년 1월 적용>

• 모든 세대원을 포함해서 1주택만 보유하고 있을 것.

• 2년 이상 보유

• 2년 이상 거주

 

< 2021년 1월 적용>

• 모든 세대원을 포함해서 1주택만 보유하고 있을 것.

• 2년 이상 보유 ( 1주택이 된 이후부터, 2년 )

• 2년 이상 거주

만약, 3채의 주택을 가지고 있다면, 기간은 관계없이 한해에 3채를 모두 팔아도 마지막에 매도하는 주택에 대해 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 있었습니다. 하지만, 2021년부터는 2채를 먼저 매도한 후, 매도 시점 이후 2년동안 보유한 후, 마지막 주택을 매도해야만 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

매도가액이 9억원 이하인 경우에는 모든 양도차익에 대해서 위의 요건이 만족했을때, 양도소득세가 비과세 됩니다.  9억원 이상인 경우에는 위의 요건을 만족했더라도, 9억원 이상에 대한 양도소득세가 발생합니다.

 

매도가액 9원원 이상인 경우의 1가구 1주택자의 양도소득세 계산

양도차익 = ( ( 양도가액 - 9억 ) / 양도가액 ) * (양도가액 - 취득가액)

= ( ( 10억 - 9억 ) / 10억 ) * (10억 - 5억)

= 50,000,000원

 

2. 주택 양도소득세율

 

보유기간이 1년 미만이라면, 50%, 1년 이상 2년 미만이라면 40% 단일 세율을 적용하고, 2년이상이라면 일반세율을 적용합니다.

조정지역내에의 주택을 양도하는 경우, 보유 주택 수에 따라 10%, 20% 중과세가 됨.  보유하고 있는 주택이 비조정지역이더라도, 주택 수에 포함됩니다. 예를 들어, 서울시 강서구에 1채, 대전시 동구에 1채가 있다고 한다면, 서울시 강서구의 주택을 매도할때는 중과세 10%가 적용되고, 대전시 동구의 주택을 매도할때는 중과세 10%가 적용되지 않습니다.

 

주택양도소득세율

 

※ 만약 현재 보유기간이 10년 이상의 집을 소유하고 있다면, 2020년 6월 30일까지 중과세(10%, 20%)를 피하고, 일반세율로 양도소득세를 납부하시면 되며, 추가적으로 장기보유특별공제까지 받을 수 있습니다.

 

3. 장기보유특별공제

 

주택을 매입하여, 오래 보유하고 있다면, 그 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용해줬습니다. 장기보유특별공제는 양도차익에서 공제율을 적용한 금액을 뺀 금액으로 양도소득세를 계산하게 됩니다. 예를 들어, 10년 보유한 주택을 매도하는 경우, 양도차익이 3억이라면, 80% 장기보유특별공제를 3억에서 뺍니다.  ( 3억 - (3억*0.8) ) = 6천만원.  즉, 양도차익이 3억이더라도, 6천만원으로 양도세율을 적용하여, 양도소득세를 산출하게 됩니다. 적절하게 이용하면 정말 좋은 제도입니다.  이러한 장기보유특별공제는 2020년과 2021년에 계속 변화되므로 잘 확인하시고, 매도 시점을 정하셔야 할 것 같습니다.

 

장기보유특별공제는 2년이상 거주한 주택을 매도 시, 1주택자라면 1년에 8%씩, 최대 80%의 공제율을 적용합니다. 2년이상 거주하지 않았다면, 1년에 2%씩 최대 30%의 공제율을 적용합니다. 다주택자인 경우에는 1년에 2%씩 최대 30%의 공제율을 적용하지만, 조정지역의 주택인 경우 공제가 되지 않습니다.

 

2020년 장기보유특별공제율

 

※ 만약 현재 보유기간이 10년 이상의 집을 소유하고 있는 다주택자라면, 조정지역이더라도 2020년 6월 30일까지 장기보유특별공제를 위의 다주택자 세율로 받을 수 있습니다.

 

2021년에는 장기보유특별공제에 거주요건을 추가하여, 80%를 거주 40%, 보유 40%로 적용되는 것으로 12/16 대책에 포함되어 있습니다. 따라서, 2021년에는 아래와 같이 적용됩니다.

 

2021년 장기보유특별공제율

 

즉, 보유와 거주를 분리하여, 보유기간과 거주기간에 따라 각각 추가 %를 주겠다는 이야기입니다.  거주하시고 있는 주택의 경우에는 별 문제가 없어보이나, 거주하지 않고 임대를 주시는 주택의 경우에는 상당히 많은 양도소득세의 차이가 나타날 것으로 보이니 유념하셔서 매도 시점을 정하시는 것이 좋을 듯 합니다.

 

4. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

 

일시적1가구 2주택자에 대해서, 기존주택 매입 후, ⓐ1년 이상 지난 이후에 신규주택 구입, ⓑ기존주택 2년이상 거주, ⓒ신규주택 구입 후, 기존주택을 2년이내에 양도해야지만 양도세 비과세가 되었습니다.

이를 아래와 같이 변경되었습니다.

 

• 기존주택 2년이상 거주.

• 기존주택 매입 후, 1년 이상 지난 이후 신규주택 구입.

• 신규주택 매입 후, 1년 이내에 해당 주택으로 전입. 단, 기존임차인이 있는 경우, 임대차계약 종료(최대2년)까지 연장.(추가요건입니다.)

• 신규주택 구입 후, 1년 이내에 기존 주택을 양도. (2년에서 1년으로 줄었습니다. )