조정지역 다주택자 양도세 계산 방법

작년 부동산의 단기간 급등으로 인해 다주택자들의 양도세 계산이 복잡해졌습니다. 물론, 수익이 났으니까 세금을 내야하는 것 당연하지만, 그래도 최대한 절세하는 것이 좋겠죠.

 

어쩌다 보니, 부모님의 집의 명의를 받고, 본인의 집을 사고, 이렇게 해서 2주택자가 된 분이 있습니다. 취득한지는 거의 6년 정도 되었다고 하더군요.  당연히 조정지역이고, 집값은 많이 오른 상태입니다.  당장 집을 팔 생각이 없기에, 8.2 대책, 9.13 대책에 관심도 없었고, 그냥 있었던 상태였습니다.  그런데, 두 집중 하나를 팔아야 하는 상황이 온 것이고, 이 상태에서 양도세를 계산해보았더니 정말 억 소리가 나오도록 양도소득세를 내야합니다.  정말 절세할 수 있는 방법을 찾을 수 밖에 없는 상황인 것입니다.

 

2019년 양도소득세율과 장기보유특별공제율은 아래와 같습니다.

 

2019년 양도소득세율

2019년 장기보유 특별공제율

 

취득금액과 양도금액의 차이가 5억원으로 가정하고 계산해보도록 하겠습니다.

 

첫번째 주택에 대한 양도세

- 조정지역이므로 장기보유특별공제를 적용할 수 없습니다.

 양도소득세 = ( (양도금액 - 취득금액) * 양도소득세율 / 100 ) - 누진공제액

                = ( 500,000,000 * 50 / 100 ) - 25,400,000

                = 224,600,000 원

 

 

두번째 주택에 대한 양도세

- 첫번째 주택을 매도했으므로, 1가구 1주택으로 인정.

- 매도가격이 9억원 이하라면, 비과세.  즉, 양도소득세는 0

- 매도가격이 9억원 초과라면, 9억원 이상에 대한 양도소득세 발생.

  양도차익 = ( ( 양도가액 - 9억 ) / 양도가액 ) * (양도가액 - 취득가액)

              = ( ( 10억 - 9억 ) / 10억 ) * (10억 - 5억)

              = 50,000,000원

  장기보유특별공제 : 50,000,000 * 56 / 100 = 28,000,000 ( 2년거주요건 충족, 7년 보유 )

  과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제

              = 50,000,000 - 28,000,000 = 22,000,000

  양도소득세 = 과세표준 * 양도세율 - 누진공제액

                 = (22,000,000 * 0.15) - 1,080,000

                 = 2,220,000원

 

두 주택에 대한 양도소득세가 무려 226,820,000 원이나 나옵니다.  허거덕~~~~~

 

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세금을 모두 낼수 없어서, 주택임대사업자로 등록하는 방법을 생각해 보았습니다.

 

1주택을 임대주택으로 전환한 경우에는 임대주택외 주택은 언제든지 매도가 가능합니다. 나머지 모든 주택이 임대주택으로 등록되어 있으면, 임대주택사업자의 거주주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다. (2년 거주가 필수 입니다. )

당연히, 매도가격이 9억원 초과라면, 양도소득세가 아래와 같이 발생합니다.

 

거주주택에 대한 양도소득세

- 매도가격이 9억원 이하라면, 비과세.  즉, 양도소득세는 0

- 매도가격이 9억원 초과라면, 9억원 이상에 대한 양도소득세 발생.

  양도차익 = ( ( 양도가액 - 9억 ) / 양도가액 ) * (양도가액 - 취득가액)

               = ( ( 10억 - 9억 ) / 10억 ) * (10억 - 5억)

               = 50,000,000원

  장기보유특별공제 : 50,000,000 * 56 / 100 = 28,000,000 ( 2년거주요건 충족, 7년 보유 )

  과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제

              = 50,000,000 - 28,000,000 = 22,000,000

  양도소득세 = 과세표준 * 양도세율 - 누진공제액

                  = (22,000,000 * 0.15) - 1,080,000

                  = 2,220,000원

 

임대주택에 대한 양도소득세

  1) 단기임대인 경우 (4년 의무 임대기간 후, 매도 가능)

      양도차익             :    500,000,000

      장기보유특별공제  :    200,000,000 = 500,000,000 * 0.4  - 10년보유

      과세표준             :    300,000,000  = 500,000,000 - 200,000,000

      양도소득세율       :               38%

      양도소득세          :      94,600,000  = (300,000,000 * 0.38 ) - 19,400,000

 

   2) 단기임대인 경우 (4년 의무 임대기간 후, 매도 가능)

       양도차익             : 500,000,000

       장기보유특별공제  : 350,000,000 = 500,000,000 * 0.7 - 10년보유

       과세표준             : 150,000,000 = 500,000,000 - 350,000,000

       양도소득세율       :            35%

       양도소득세          : 37,600,000 = (150,000,000 * 0.35 ) - 14,900,000

 

 

간단하게 계산해보아도, 임대주택을 등록함으로 절세할 수 있는 금액이 단기임대인 경우 1억3천만원 정도, 장기임대인 경우, 1억9천만원 정도입니다.  물론 시간을 투자해야 하고, 이것저것 핸디캡이 있기는 하지만, 결국 가격이 큰 폭으로 오른 주택인 경우 임대주택을 등록하는 것이 유리하는 것을 알 수 있습니다. 

 

절세는 선택이 아닌 필수 인 상황입니다. 누구도 세금을 많이 내고 싶어하지는 않을 것입니다. 절세에 대한 방법을 꾸준히 고민하시고, 세무사의 상댐을 받은 것이 꼭 필요한 시점입니다.