주택 취득세 산정

자동차나 부동산, 특정 권리, 골프장 회원권등의 자산을 취득하게 되면 세금을 내게 됩니다. 이들 취득세라고 합니다. 취득세는 거래를 통해 자산을 취득하는 사람이 내게 되어 있습니다. 참고로 양도소득세는 매도하는 사람이 내는 세금입니다. 주거용 부동산인 아파트, 빌라, 다가구주택 등을 취득 시에도 취득세를 내게 됩니다. 이번 포스트에서는 주거용 부동산인 주택에 대한 취득 시, 내야하는 취득세에 대해 이야기해보도록 하겠습니다.

 

취득세는 취득금액에 세율을 곱하는 것으로 산정이 됩니다.  여기서 취득금액은 일반적인 거래에서는 매매계약서의 계약 금액입니다. 여기에 1.1%, 1.3% 등을 곱하게 됩니다. 세율은 거래구분, 취득금액, 전용면적에 따라 아래와 같이 다릅니다. (여기서 세율은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 모두 합산한 세율입니다.)

  

 

예를 들어, 5억8천만원에 26평형 아파트를 취득한다면, 580,000,000 * 1.1 / 100 = 6,380,000 원의 취득세를 내야 합니다.  만약 취득금액이 6억5백만원이라면, 605,000,000 * 2.2 / 100 = 13,310,000 원의 취득세를 내야 합니다.

 

여기서 유의해야 할 점은 아래와 같습니다.

 

1. 증여와 상속으로 인한 취득은 세율이 높다.

예컨데, 부동산 가격의 상승으로 부부간의 증여를 통한 절세를 고민하시는 분들이 많은 것으로 알고 있습니다.  여기서, 따져보아야 할 것은 증여로 인한 4% 취득세와 증여 후, 5년간의 보유에 대한 기회 비용을 합산한 금액보다 5년 후의 예상 시세를 감안한 양도소득세가 더 크다는 것을 확인하신 후, 결정하시는 것이 좋을 듯 합니다.  놓칠수 있는 것은 절대 일반매매의 세율인 1.1 ~ 3.3%의 세율이 아니라, 4%의 세율이라는 것입니다.

 

4% 취득세 + 5년간 보유의 기회 비용 < 5년 후의 예상 시세를 감안한 양도소득세 -> 증여를 고려.

 

2. 취득금액은 6억원까지, 7억원까지를 기억해야 한다.

6억원과 9억원은 1원만 더 커도 2배의 취득세율을 적용받게 됩니다.  6억원까지, 7억원까지를 계약 시, 기억해야 합니다. 또한, 아파트 분양 시에도 이 금액은 중요합니다.  자산의 취득가액은 일반적인 거래에서는 계약서 상에 명시된 금액으로 합니다. 하지만, 분양으로 인한 취득은 분양계약서 상에 있는 분양금액과 유상옵션금액을 모두 합한 금액으로 취득가액이 정해지므로, 유상옵션을 잘 선택해야 합니다.  예를 들어, 분양가가 58,000만원인 아파트에 발코니 확장비용 1,800만원, 시스템 에어컨 300만원이라면, 시스템 에어컨은 옵션으로 선택하면 안됩니다. 시스템 에어컨을 선택하게 되면, 58,000 + 1,800 + 300 = 60,100만원이 되어, 취득금액이 6억원을 초과하게 되므로, 2.2%의 취득세율을 적용받습니다. 단, 100만원 차이로, 취득세가 660만원에서 1,320으로 껑충 뛰게 됩니다.  따라서, 시스템 에어컨을 옵션으로 선택하지 않는 것이 세금적인 측면에서 훨신 유리합니다.

 

신혼부부에게는 희소식인데요. 신혼부부가 2019년에 최초로 취득하는 주택에 대한 취득세는 50% 감면받을 수 있게 되었습니다. 감면 요건은 아래와 같습니다. 

 

 

예를 들어, 4억원의 아파트를 취득 시, 4억 * 1.1% = 440 만원의 취득세를 내야하는데, 위의 요건에 맞는 신혼부부라면, 50%를 감면받아 220만원만 내면 됩니다.

 

취득세는 비과세라는 것이 없습니다. 모든 주택을 취득할 때, 내야 하는 것입니다.  그런데, 계약서를 쓸 당시에 이미 결정되므로, 자칫 놓칠 수 있는 여지가 있습니다. 정리된 내용이 도움이 되시길 바랍니다.