2019년 주택 임대소득 계산 방법

8.2 대책 이후, 많은 분들이 주택임대사업자를 등록하셨습니다.  하지만, 임대소득세에 대해 아직 모르는 분이 많은 것으로 생각됩니다.  저도 작년에 주택임대사업자로 등록하고, 아직까지 임대소득세 신고를 해본적이 없습니다.  이런저런 자료를 참고하여, 제가 공부한 내용을 공유하려고 합니다.

 

임대소득세란 소유하고 있는 주택을 임대하여 발생한 임대소득에 대해 과세된 세금을 말합니다. 

 

임대소득세는 주택임대사업자만이 과세대상이 아닙니다.  주택을 임대하여 소득이 발생한 모든 사람이 대상이며, 이에 대해서 아래와 같은 기준으로 과세되어 집니다. 비과세 대상은 신고의무가 없습니다. (2019년도 기준) 

 

[ 임대소득 과세기준(2019년 기준) ]

 

임대소득은 연간 월세 + 간주임대료 로 계산됩니다. 그동안은 연간 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 비과세되었으나, 2019년도부터는 주택임대소득이 연간 2천만원 이하여도 과세대당이 됩니다. 단, 분리과세 또는 종합과세를 선택하셔야 합니다.  분리과세와 종합과세에 대한 설명은 복잡하지만, 간단하게 설명하면 분리과세는 이 주택에서 발생한 임대소득 부분만 따로 과세한다는 이야기이고, 종합과세는 다른 소득과 임대소득을 합산하여 과세한다는 이야기입니다. 우리가 잘 알고있는 양도소득세처럼, 다른 소득과 합산하지 않고, 별도로 계산하여 납부하는 것처럼 임대소득을 별도로 계산하여 납부하는 것이 분리과세입니다. 이를 다른 소득과 합하여, 종합소득세 신고하는 것이 종합과세입니다.  개인마다 다르겠지만, 우리나라 과세구조는 누진세이므로, 다른 소득이 많다면 분리과세를 선택하시는게 더 유리할 것 같습니다.

 

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월세 

 

월세는 1주택자인경우에는 해당사항이 없습니다.  하지만, 공시가격이 9억원 초과 주택은 과세대상이 됩니다.  이 공시가격은 매년 1월1일과 6월1일에 국토교통부장관이 산정한 가격입니다. 현재는 시세대비 60~70% 낮게 설정되어 있지만, 차츰 시세에 근접하게 설정할 예정이라고 합니다.  공시가격은 아래 사이트에서 확인이 가능합니다.

 

부동산공시가격알리미 - 국토교통부 https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

 

2주택자이상자에 대해 월세는 과세대상이 되어, 모든 주택에서 발생한 연간 월세를 총합을 임대소득으로 봅니다.

 

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간주입대료

 

 

월세는 연간 월세를 받은 총금액이 임대소득이 되지만, 전세보증금은 부부합산 3주택 이상자에 대해서, 간주임대료에 대한 계산에 의해 임대소득으로 계산됩니다.  그런데, 아래와 같은 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다.

 

주택면적 40㎡이고, 공시가격 2억 이하

 

여기서 유의해야 할 점은 이고 입니다.  즉, 주택면적 40㎡이면서, 공시가격이 2억 이하여야만 주택수에서 제외됩니다.  총 주택 수가 3채이상이더라도, 위의 조건에 부합하는 주택은 제외되어서, 주택 수를 산정하고, 산정된 주택이 3주택 이상이어야만 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산합니다.

공시가격은 부동산공시가격알리미 https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm 에서 확인 가능합니다.

 

간주임대료 계산공식은 아래와 같습니다. 

 

[ 전세보증금합계금액 - 3억원 ] x 0.6 x 0.018

 

 전체 전세보증금을 합한 금액에서 3억을 뺴고, 남은 금액의 60%에 대해 은행 정기예금 이자율은 1.8%를 임대소득세로 보겠다는 이야기 입니다. 여기서 정기예금 이자율인 1.8%는 변동의 여지가 있습니다. 

 

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임대소득세 

 

 

위에서 계산된 월세와 간주임대료를 합산한 총 금액이 임대소득이 되며, 해당 임대소득에 15.4%를 곱한 금액이 임대소득세 입니다. 

예를 들어, 총 임대소득이 2천만원이라면, 15.4%를 곱한 3백8만원이 임대소득세입니다. ㅡㅡ;;;;;;

임대소득이 발생하였다면, 매년 2월에 있는 사업장현황신고를 하시고, 임대소득세를 납부하셔야 합니다.

 

아직 많은 분들이 주택임대사업자에 대한 고민을 하고 계실 것 같습니다.  개인적인 의견으로는 위의 조건에 따라, 월세를 받는 분이시라면, 2주택자 이상이신 분, 전세를 주고 계신 분이라면, 3주택자 이상이신 분.  즉, 임대소득으로 잡히시는 분들은 주택임대사업자로 등록하시는 것이 유리할 것 같습니다. 일단 정부가 임대소득 발생에 대해서 알 수 없을 것이라는 생각을 하시는 분이 많을 것 같은데요, 정부의 입장은 모든 임대소득에 대해 앞으로 파악이 가능한 시스템을 갖추었다 입니다. 그동안 흩어져있던 주택임대정보를 한 곳으로 모은  '주택임대차 정보시스템(RHMS)' 이 정상가동된다면, 충분히 가능하다고 봅니다. 주택입대사업자 미등록 시에는 가산세(수입금액의 0.2%)를 부과하겠다고 하고, 주택임대사업자 등록 시에는 아래와 같이 단기임대주택은 30%, 장기임대주택은 75%를 감면한다고 하니, 주택임대사업자 등록이 필요하다고 생각됩니다. 위의 계산처럼 임대소득이 2천만원이라면, 단기임대시에는 2,150,000, 장기임대시에는 770,000, 미등록 시에는 3,120,000 이 됩니다.

 

 

임대소득세는 나와 관계없는 일이라 생각지 마시고, 꼼꼼히 따져보시고, 보다 유리한 방향으로 선택하시는 것이 좋을 것 같습니다.