신혼부부 희망타운 대출

평소 잘 알고 지내는 형수님께 카톡으로 갑자기 아래와 같이 왔습니다.

 

위례신혼타운에 8년 전매기간이 지나도 30년 안에 집을 팔면 시세차익의 50%를 대출처에 반환해야 한다는데 맞는 건가요?

제 주위에는 신혼부부자격요건이 되는 사람이 없어서, 신혼희망타운에 대해 알고 있는게 하나도 없었습니다. 하지만, 만약 진짜로 그렇다면, 위례신혼타운 46m가 3억 9700만에 분양인데, 50%환수라면 그냥 사는 것보다 더 손해가 아닌가 싶어서 계산을 해보았습니다.

 

현재 시세 : 위례신도시 평단가가 3,500 정도하고 있습니다.  그러므로, 46m(14평)기준으로, 시세는 4억9000만 이라고 보겠습니다.

 

신혼희망타운 : 분양가 3억9000만이라면, 현재 시세로는 1억의 차익이 있는 상태로 출발할 것 입니다.

일반매입      : 현재시세인 4억9000만으로 매입했다고 가정하겠습니다. 

 

편의상 추가적인 비용은 없다고 가정하고, 시세와 매입원가를 가지고 신혼희망타운과 일반매입을 비교해보도록 하겠습니다. 

 

 

시세가 6억 이상으로 오르는 순간부터는 일반매입이 더 순이익이 큰 것을 확인할 수 있습니다.  더구나 일반매입은 2년이 지나면 비과세로 팔 수 있지만, 신혼희망타운은 8년동안 전매 금지이므로, 8년간 재산권행사를 할 수 없다는 점에서 큰 단점이 보입니다. 따라서, 신혼희망타운이 별 메리트가 없는것 처럼 보입니다. 

 

하지만, 추가적인 검색을 해본 결과, 수익공유 모기지 대출이라는 것이 적용되어서 그런 것으로 확인되었습니다. 수익공유 모기지 대출은 시세차익이 과도하게 이루어져 이를 환수하고자하는 목적으로 아래와 같은 기준을 가지고 있습니다. 

 

분양가 2억5천60만원 초과 시, 기금과 10~50%까지 시세차익 배분

 

이에 따라, 북위례는 수익공유모기지대출이 의무고 평택은 의무가 아니므로, 일반 대출을 받을 수 있습니다.  결국, 저렴한 분양가로 인한 시세차익을 환수하겠다는 목적을 가지고 있습니다. 하지만, 대출이용기간이 길수록, 자녀 수가 많을 수록, 환수하는 비율을 낮춰주겠다는 방침도 가지고 있습니다. 예를 들면, 10년이내 매도시점에 자녀가 없다면, 50%를 환수하고, 20년이후 매도시점에 자녀가 2명이라면 10%로만 환수하게 됩니다. 또한, 최대 70%까지 대출해주고, 1.3%라는 낮은 금리로 대출이 되기 때문에 자금에 부담을 느끼는 신혼부부에게는 충분한 도움이 될 것으로 생각됩니다.  

 

위의 표에서, 자녀2명이 있다고 가정한다면, 10년이내에 매도한다면 30% 환수이므로 다시 계산해보겠습니다.

 

 

이번에는 시세가 7억 이상으로 오르는 순간부터는 일반매입이 더 순이익이 큰 것을 확인할 수 있습니다. 

 

개인적으로는 보유기간을 자유롭게 선택하지 못한다면, 불확실한 미래에 더 큰 리스크를 갖는 것이라고 생각하고 있으므로, 20년까지 보유하는 부분은 고려하지 않았습니다만, 만약 20년까지 보유한다면, 환수가 10%로 줄어들게 되어, 일반매입보다 더 큰 이익을 있을 것 같습니다.

 

환수비율은 대출금액이 적을 수록, 자녀가 많을 수록, 대출기간이 길수록 줄어듭니다.

 

[ 신혼부부 희망타운 주택기금 환수비율 정리표 ]

 

 

공부한 내용으로 형수님과 통화를 했더니, 아이가 없으시고, 앞으로도 없으실거라네요. (늦게 결혼하셔서...)  그렇다면, 70% 대출받는다면, 20년 이상 보유한다고 하면, 20~28%를 환수한다고 이야기 해드렸습니다.  아이가 없는게 안 가지려고 그런 것이 아닌데, 이를 수익배분에도 영향을 미치는 것은 부당한거 아니라고 하시긴 하네요..  저출산으로 고민이 많은 정부로서는 괜찮은 방침인거 같기는 합니다.

 

하지만, 주택청약에서 무주택자에게 75%를 우선 배정한다고 하니, 차라리, 일반 분양에 도전하는 것이 더 좋을 것 같기는 합니다. 2년 실거주만하게되면, 이런저런 제약없이 매도가 가능하고, 비과세가 적용되니까요. Case By Case에 따른 여러 공부가 필요한 시점이 된 거 같습니다. 개인의 상황에 따라 다르므로, 적절한 조언이 정말 절실한 것 같습니다.